Teil 2: Die Finanzen & Nutzung der Immobilie
5. Wertsicherung
In jedem Pachtvertrag sollte eine Wertsicherungsklausel beinhaltet sein. In diesem Passus wird der Faktor "steigende- oder sinkende Kosten" in Relation zum Pachtzins geregelt. Gerae bei einer längeren Laufzeit ist dies für beide Parteien von Vorteil Über die Formel wir anhand des zu einem festgelegten Stichtag publizierten Verbraucherpreisindex, und der damit verbundenen Veränderung, auch der Pachtzins analog nach oben- aber auch nach unten angepasst.
6. Kaution
Die Kaution sollte nicht mehr als 6-mal den Pachtzins übersteigen. Im Regelfall ist die Kaution 3-mal die Monats-Nettopacht. Den Faktor 6 sollte man nur dann ansetzen, wenn das überlassene Inventar und die Einrichtung sehr neuwertig sind und auch darüber hinaus keine Ablösezahlung verlangt wird. Kautionszahlung müssen vom Verpächter nicht mehr zwingend auf ein verzinsliches Konto übertragen werden.
7. Ablöse
Ablösezahlungen für Inventar & Geschäftswert werden sehr oft erhoben, gerade wenn ein Nachpächter gesucht wird, wenn der aktuelle Pächter den Geschäftsbetrieb abgeben will. Hier sind jedoch die Vorstellungen oft weit weg, von dem, was am Markt auch erzielt werden kann. Aktuell ist das Angebot für Verpächter sehr groß und er kann oft aus mehreren Angeboten am Standort auswählen. Hinzu kommt, dass Ablösen oft über die Bank finanziert werden müssen. Banken jedoch finanzieren sehr ungerne bis gar nicht Kredite für die Gastronomie. Damit wird der Kreis der potenziellen Pächter erheblich kleiner. Wichtig hierbei ist auch, dass man die Zahlen & Berechnungen offenlegt. Gewinne, die die Grundlage für die Berechnung des Geschäftswertes bilden, sollten über die BWA offengelegt werden. Bei der Berechnung des Inventars hilft eine Auflistung der Gerätschaften und idealerweise mit Originalrechnung. Wichtig ist jedoch, dass dieser Wert in keinem Fall den Buchwert im Anlagekonto überschreiten sollte. Für den Makler macht dies in der Betrachtung der Erfolgschancen einen großen Unterschied. Eine Ablösezahlung schmälert die Chancen auf eine erfolgreiche Vermittlung eines Pächters erheblich. So kann er nur interessierte Pächter dem Mandanten vermitteln, ob diese gewillt und auch in der Lage sind die erhobene Ablöse zu bezahlen, kann er nicht verantworten. Somit ist das Vergütungsmodell ein anderes.
8 Betriebszweck
Auch die Nutzung des Pachtobjektes sollte klar geregelt werden. Als Beispiel dient ein Objekt welches bisher als Restaurant genutzt werden soll und dann vom Pächter als Shisha-Bar geführt werden soll. Deshalb ist es von Vorteil, dass der Verpächter klare Eingrenzungen vornimmt, um die Bestimmung der Immobilie klar auf die gewünschte Nutzung zu beschränken.
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