Teil 1: Vertragspartner, Laufzeit & Pachtzins
1. Vertragspartner
Ist der Vertragspartner eine Privatperson oder eine Gesellschaftsform. Das ist nicht nur wichtig, wenn es um das Widerrufsrecht geht. (siehe separater Punkt)
1.1. Eine Privatperson als Vertragspartner: Hier schließt der Vertragspartner zwar als Privatperson den Pachtvertrag ab, bedeutet aber, dass dies ein unternehmerisches Handeln darstellt und somit das Rechtsgeschäft nicht privat als Verbraucher abgeschlossen wird. „Oft haben Privatpersonen bereits ein Gewerbe oder sind selbstständig tätig. Schließt eine solche Person ein Rechtsgeschäft objektiv zu einem Zweck ab, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, nur dann handelt sie als Verbraucher. Etwas anderes gilt nur, wenn die dem Vertragspartner erkennbaren Umstände eindeutig darauf hinweisen, dass die Privatperson in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt. So sieht es der Bundesgerichtshof (VIII ZR 191/19).“
1.2. Eine Kapitalgesellschaft als Vertragspartner: „Prüfe wer sich bindet“ ist das Motto. Eine Kapitalgesellschaft kann in der Regel ihre Kapitalausstattung offenlegen oder über Dienstleister geprüft werden. Jedoch haftet eine GmbH z.Bsp. in der Regel nur bis 25.000,-€, was bei einem Pachtvertrag einer Gastronomie nicht viel Sicherheit bedeutet. Eine Haftungsklausel, in der eine Privatperson für alle Verbindlichkeiten, die aus dem Pachtvertrag heraus resultieren haftet, sollte hier definitiv Bestandteil des Vertrages werden.
1.3. Als Vertragspartner soll eine Kapitalgesellschaft dienen, die erst noch gegründet werden muss. Davon raten wir ab! In diesem Falle gibt es zwei Varianten: Ein Recht für den Pächter zur Unterverpachtung an die noch zu gründende Betreibergesellschaft. Variante 2, die Betreibergesellschaft gleich als solche in den Pachtvertrag aufzunehmen.
Generell kann man festhalten, dass ein Pachtvertrag natürlich Vertrauenssache ist. Traut man dem Pächter nicht nur zu den Gastrobetrieb erfolgreich zu führen, sondern darüber hinaus auch seine Geldgeschäfte korrekt abzuwickeln.
2. Vertragsobjekt
Neben der Fläche, die verpachtet wird und die am besten anhand eines Grundrisses genau benannt wird, geht es ja auch häufig um Inventar, das inkludiert ist und mitverpachtet werden soll. Hier ist es sehr wichtig, das (Groß-)Inventar mit Bezeichnung und Hersteller genau aufzulisten. Eine Inventarliste sollte erstellt werden und dient dann als Anlage zum Pachtvertrag. Es ist heutzutage nicht mehr üblich, das Kleininventar (Geschirr, Besteck usw.) ebenfalls zu stellen und mitzuverpachten. Der Aufwand solch eine Inventarliste zu erstellen, würde auch den Rahmen sprengen.
3. Pachtdauer
Die Dauer eines Pachtvertrages ist natürlich verhandelbar. Im Regelfall sollte man den Zeitraum jedoch nicht kürzer als 5 Jahre festlegen. Warum? Auch ein Gastronom hat Anlaufkosten, um den Betrieb seines Restaurants zu starten. Wie in jedem Beruf dauert es auch eine gewisse Zeit, bis sich das Restaurant einen Namen gemacht hat und Stammgäste kommen. Eine Option auf Verlängerung kann man ebenfalls in den Vertrag aufnehmen. Zumindest aber ist es unabdingbar zu regeln, wie nach Ablauf der ersten Pachtdauer weiter verfahren wird.
4. Pachtzins
Der Pachtzins im Pachtvertrag Gastronomie ist ebenfalls frei verhandelbar. Die Höhe der Pacht richtet sich nach dem bisherigen oder voraussichtlichen Umsatz. (siehe separater Artikel hierzu) Eine gestaffelte Pacht, gerade für die ersten 3 Jahre, hilft dem Gastronom gut zu starten. Den Pachtzins rein an den Umsatz zu koppeln, davon raten wir aus unterschiedlichen Gründen ab. Der Modus Operandi ist sehr aufwändig und bedarf externer Dienstleister, wenn es um die Testierung der Umsätze geht. Das verursacht zusätzlich Kosten. Andernfalls ist die Transparenz und somit die korrekte Meldung der Umsätze nicht gewährleistet. Das Verhältnis Verpächter – Pächter würde somit getrübt.
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